Investir dans l’immobilier américain via les REIT

J’adore les REITs.

Ces sociétés immobilières cotées (Real Estate Investment Trust), équivalent à peu prés de nos SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) qui s’en sont inspirées, distribuent un dividende généreux, permettent de se diversifier tant en devise (US $, CAN $) qu’en terme de secteur d’activité.

J’avais consacré un article à la manière de les sélectionner, la méthode RP-PR ne s’appliquant pas pour ces sociétés (ni aux sociétés financières pour rappel): Introduction au choix des sociétés immobilières cotées.

Je vais partager d’autres points dans cet article, plus spécifiquement orienté sur les REIT américaines (US & Canada).

Tout d’abord, je précise que je suis significativement investi dans ce type de sociétés. Environ 20% de mes actions est composé de SIIC et REIT, et je continue à investir régulièrement. Vous pouvez aller voir mon portefeuille pour savoir dans quelles sociétés j’ai déjà investi si cela vous intéresse.

Où trouver des REITs avec des dividendes pérennes et élevés?

Rappelons qu’une REIT  est, comme son nom l’indique,  une société cotée en bourse dont l’objet est la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier.

Les REIT, dont le statut existe depuis plus de 50 ans aux US, bénéficient d’un statut particulier qui impose la distribution d’une très grande partie de son résultat (>85%) et quelques autres contraintes, en échange  d’une non-imposition sur ses bénéfices.

Cela signifie une distribution élevée de dividendes, avec un yield qui typiquement se situe entre 3% et plus de 10%. On trouve des REITs d’excellente qualité distribuant aux alentours de 7% de dividende. Vous comprenez mon intérêt pour ces sociétés 🙂 .

Quelles sont les secteurs dans lequel investir avec les REIT?

On peut déjà distinguer 2 grandes familles de REIT: celles qui investissent dans des biens immobiliers (Equity REIT) et celles qui sont spécialisées dans le financement immobilier pour faire simple (Mortgage Reit). CYS est par exemple une Mortgage REIT, alors que VEREIT est une Equity Reit.

Pour les « Equity REIT », la diversité des types de biens immobiliers que vous pouvez acquérir via ce biais est impressionnante:

  • Office (Bureaux)
  • Industrial (Industrie)
  • Retail (Centres commerciaux)
  • Residential (Appartements)
  • Lodging/Resorts (Hôtels, …)
  • Health Care (Santé : Cliniques, Maisons de retraites,…)
  • Self Storage (Stockage personnel)
  • Timber (Forêts)
  • Divers : Prison, Infrastructure type antennes téléphoniques, DataCenters informatiques, …
  • Diversifiées

Chacun de ces secteurs pouvant comporter des dizaines de REITs, comment s’y retrouver et par où commencer?

Je vais faire un petit focus sur les REIT US, car nous avons à notre disposition un fabuleux outils pour ces REIT: le NAREIT : « National Association of Real Estate Investment Trusts® ». Leur site web est une mine d’informations sur l’ensemble du marché des REIT.

Sur leur page d’accueil, vous trouverez une petite vidéo de 4 mn expliquant trés simplement ce qu’est une REIT (en anglais bien sûr).

Mais surtout, ils publient régulièrement le REITWatch, un document statistique mensuel. Particulièrement intéressant, on y trouve listés tous les REIT US , classés par secteur, avec des éléments clefs comme la taille (capitalisation boursière) du REIT ou leur dividend yield, leur ratio Debt/EBITDA, le taux de distribution par rapport au FFO. Ces informations commencent page 28 du document pour lequel vous avez le lien ci-dessus.

Personnellement, je choisis de n’investir que parmi les grandes capitalisations de ce secteur, avec un dividend yield souvent >5%. Le prix des grands noms parmi les REIT ne permettent pas souvent d’atteindre ce yield. Simon Property, par exemple, une des plus grandes REIT, ne distribue qu’un peu plus de 3% de dividende…

Pour information, voici quelques unes des REIT US qui sont dans ma « watchlist »:

  • Retail (Centres commerciaux) :DDR, Kimco Realty, Simon Property, General Growth Property, National Retail (NNN) et une autre « stars » : Realty (O)
  • Lodging/Resorts (Hôtels, …) :  Host Hotel & Resorts
  • Health Care:                           HCP, Omega Healthcare (OHI), Ventas
  • Divers :                                  Digital Realty (récemment vendue)
  • Diversifiée :                            WP Carey, VEREIT, Vornado

Pour les REIT Canadiennes, il n’existe pas (à ma connaissance) de site aussi complet que NAREIT, mais on peut se rabattre sur le site REIT Report. On y trouve quelques informations sur les REIT canadiennes.

Pour ma part, je me contente de ne regarder que les REITs avec une capitalisation > 1M$, ce qui réduit considérablement la liste :

  • H&R, Cominar, Canadian REIT, Artis, Crombie, Allied Properties, Dundee, Boardwalk, Canadian Appartment Properties, RioCan et Calloway.

Je possède déjà certaines de ces sociétés.

Dividendes OK, mais des Plus-Values éventuelles?

Il ne faut pas non plus se laisser aveugler par les dividendes,même si reconnaissons-le, cela reste le principal intérêt de l’investissement dans les REITs.

Mais est-il possible de faire des plus-values dans ce marché qui est censé refléter la relative stabilité du marché immobilier?

Au delà de mon exemple personnel ponctuel (j’ai revendu Digital Realty avec 120% de plus-value), il est évidement possible d’avoir une croissance de son capital avec les REITs. Là encore, en achetant à un prix raisonnable (les critères, je le rappelle, sont différents des actions « standards ».)

D’une part, comme toute action, celles des REIT sont soumises à une volatilité n’ayant parfois rien à voir avec les actifs ou la santé financière de la société.

D’autre part, les REIT sont plus ou moins bien gérées, ont un taux d’occupation différents, des locataires plus ou moins risqués, etc… Ce qui aura un impact sur la croissance de leur bénéfice,donc du dividende et du prix de l’action.

Et le cours du pétrole, qui pourtant semble bien loin du secteur de l’immobilier, joue également un rôle en ce moment surtout au Canada (mais il a une influence partout en ce moment!). Le « rationnel » étant que l’économie du Canada dépend de manière significative du pétrole,  (ce qui n’est pas forcement vrai de toutes les régions, mais bon…) et que donc l’effondrement du prix du baril va provoquer une possible récession, « donc » des difficultés pour les REITs. A voir…

Et bien entendu pour les REIT joue le taux de change € vs $ pour un investisseur en zone Euro. Assez favorable à l’acquisition de REIT canadiennes en ce moment par exemple.

Et les taux d’intérêt ?

Les REIT s’endettant pour acquérir des biens immobiliers, elles sont sensibles aux taux d’intérêt. C’est là un point d’attention important : les taux d’intérêt étant particulièrement bas en ce moment, la valorisation des REIT risque-t-elle de s’effondrer en cas de hausse des taux?

Et bien la réponse n’est pas aussi mécanique. D’une part, cette future hausse des taux potentielle est déjà intégrée dans les cours, comme toute information connue. C’est une hausse beaucoup plus rapide et importante que « prévue » (par les analystes, les investisseurs importants) qui pourrait provoquer une chute des cours.

Par ailleurs, l’histoire montre que sur les périodes de hausse des taux, les cours des REIT ont plus souvent monté que baissé !

Pour aller plus loin, vous pouvez lire l’étude de Standard & Poors : »The Impact of Rising Interest Rates on REITs », et les articles de la NAREIT sur ce sujet.

Avec une politique d’investissement privilégiant des sociétés matures, à l’endettement maîtrisée, à un prix sous leur NAV (Net Asset Value, cf article précédant sur les SIIC et REIT), le risque lié aux taux d’intérêts me parait être tout à fait « jouable » pour bénéficier des flux de revenus importants générés par les loyers des biens immobiliers des REIT.

J’applique aussi une diversification à ce sous-secteur, ce qui me permet également de mieux gérer le risque de baisse d’une distribution de dividende.

Je recommande de nouveau la lecture du livre de Philippe Proudhon sur ce sujet (disponible dans la page « Ressources » ou directement en cliquant sur le lien ):
Investir dans l’immobilier depuis chez soi

 

 

 

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Commentaire (1)

  1. Bertrand

    Pour compléter cet excellent article, je voudrais préciser également que les rendements des REIT US ou Canada sont parfois bien supérieurs que les SIIC françaises, et ce même en déduisant la retenue à la source US !
    Ainsi, Cominar a un rendement de 7,17%. Pour Stag, c’est 5,81%. Pour HCP, qui est en plus une « Dividend Aristocrat » (donc qui augmente chaque année son dividende), on est à 5,66% !
    Ainsi, à fiscalité équivalente, les rendements des REIT sont bien plus intéressants.

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