Votre résidence principale est-elle un investissement ?

Revenons aux fondamentaux : un investissement est un actif qui soit vous rapporte de l’argent directement (augmentation des revenus) soit vous fait économiser plus que ce qu’il vous coûte (diminution des dépenses).

L’achat d’une pompe à chaleur est par exemple un investissement si le coût est couvert par les économies que vous allez réaliser en électricité pour votre chauffage en x années.

Pour l’immobilier, si vous achetez un appartement pour le louer, il s’agit sans aucun doute d’un investissement : vous mobilisez une somme d’argent pour toucher un revenu régulier.

La résidence principale est un investissement

Pour la résidence principale (RP), beaucoup recommandent de ne pas la compter comme un investissement.

Je ne suis pas d’accord et voici mes raisons :

  • L’achat de votre résidence principale est l’achat d’un logement que vous louez. A vous-même certes, mais pourquoi la nature d’un actif changerait-elle en fonction de la personne à qui vous le louez ?
  •  Vous devez de toute façon vous loger. Que vous versiez votre « loyer » à vous-même ou à un tiers ne change rien au fait que vous devez payer quelqu’un pour ce service. Lorsque vous payez un tiers, cela constitue pour lui une source de revenu additionnel. Lorsque vous vous payez (ou plutôt quand vous ne déboursez pas d’argent), cela représente une dépense que vous ne faites pas, donc un gain.

Il est à noter d’ailleurs que ce «gain» est aujourd’hui net d’impôt. Je précise aujourd’hui car le projet d’imposer ce «loyer virtuel» que vous vous payez à vous-même, qui a existé par le passé, ressurgit de temps en temps…

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-10606QE.htm

http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/20130918trib000785790/imposition-des-loyers-fictifs-mais-ou-va-t-on-.html

  •  Si on considère les flux de revenus, on devient indépendant financièrement lorsque le flux généré par vos placements devient égal à vos dépenses. Lorsque vous êtes propriétaire (logement payé), vos dépenses n’intègrent plus de loyer : les flux nécessaires sont donc réduits.

Donc OUI l’achat d’une résidence principale est un investissement.

Mais est-ce un BON investissement ?

En revanche la question peut se poser de savoir si c’est un bon investissement, c’est-à-dire si les montants immobilisés sont utilisés au mieux !

La réponse à cette question dépend de nombreux facteurs personnels, il n’y a donc pas de réponse toute faite s’appliquant à toutes les situations. Voici néanmoins quelques points de réflexion :

  • Les montants (importants) que vous allez immobiliser (pendant de nombreuses années) pour l’achat de votre RP pourraient être placés. Il faut donc comparer la rentabilité des capitaux ainsi immobilisés (loyer économisé moins les charges spécifiques au statut de propriétaire (impôts fonciers, réparation, …)) au rendement que vous pourriez obtenir en les plaçant (en actions de société immobilières cotées par exemple) moins les coûts générés par la location de votre logement.
  •  L’investissement dans votre RP est extrêmement peu liquide, et l’achat immobilier est riche en frais en tout genre, et bien plus risqué qu’on ne le pense. Cf l’article sur ce sujet.
  •  A contrario, l’effet de levier que vous avez dans l’immobilier est sans comparaison : il vous est impossible d’emprunter des sommes équivalentes sur une période aussi longue (et à des taux aussi bas en ce moment) pour acheter des actions ou des obligations. Mais si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, votre taux d’endettement dû à l’achat de votre RP rendra peut-être l’opération difficile.

Il existe des simulateurs sur le web vous permettant de voir si vous avez intérêt à acheter ou louer. Par exemple : http://www.mediatix.com/simulateur-financier/acheter-louer-2.php

Bien entendu, d’autres aspects « non financiers » entre en ligne de compte : souhait de pouvoir faire ce que vous voulez chez vous – mais aussi d’avoir à supporter les frais et les charges d’entretien et de réparation (pensez toiture, électricité, plomberie etc…) ; sentiment de sécurité d’avoir « un toit sur la tête » à votre retraite ; ne pas dépendre d’un tiers, de réduire le risque d’augmentation du loyer ; mais aussi la possibilité de déménager à tout moment, selon vos projets de vie.

Néanmoins aujourd’hui vu les prix de l’immobilier dans les grandes villes, votre investissement peut ne se révéler rentable qu’au bout de 20 ans.

L’achat de votre résidence principale est un investissement, mais ce n’est pas forcement l’investissement le plus judicieux d’un point de vue strictement financier.

Par soucis de transparence, je précise que je suis propriétaire de ma résidence principale.

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Commentaires (3)

  1. eric eric

    un exemple concret :

    maison achetée en juillet 2012 : 250 000 e frais de notaire compris
    installation depuis septembre 2012
    travaux de rénovation : 30 000 e
    total 280 000 e

    prix des locations du quartier 900 e / mois
    prix de la taxe foncière 1300 e

    gain de loyer à fin aout 2015 : 36 mois x 900 e = 32 400 e
    3 taxes foncières : 3900 e

    gain net : 28 500 e en 3 ans

    ça me fait un rapport net de 3.40 %

    Répondre
  2. Philippe (Auteur de l'article)

    Bonjour Eric,

    Merci pour votre témoignage concret.
    Par rapport à une location, il manque l’aspect coût du financement dans vos calculs.
    Avez-vous acheté votre RP cash ou avec un prêt?
    Si vous l’avez acheté cash, il faut prendre en compte la « perte potentielle » du placement que vous auriez pu réaliser à la place (280.000 € placés à 3% par exemple sur une AV en €).
    Si vous l’avez acheté avec un prêt, alors il vous faut également prendre en compte les frais de dossier, le coût du crédit lui-même, l’assurance, etc…
    Et si c’est un mix des 2 (prêt + apport personnel), alors il faut aussi prendre en compte les 2 aspects précédents (perte d’opportunité + coût du crédit).

    La rentabilité d’une résidence principale n’est donc pas exceptionnelle…
    Et ceci sans compter les travaux de rénovation que vous aurez au fil du temps!

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  3. eric eric

    le financement était le suivant :

    206 000 e en cash
    20 000 e prêt employeur à zéro pourcent ( 500 e de frais de dossier )toujours en cours
    1 000 e de prêt PEL remboursé dans l’année
    23 000 e de prêt CEL remboursé dans l’année
    30 000 e de travaux financé en cash

    Ensuite 280 000 e placé sur une très bonne AV donne plutôt du 2.5 % net . Sur 280 000 e soit 580 e / mois.
    Dans mon cas , je serais plutôt à 0.5 % / 1% de rendement versus une location.
    Donc, c’est exact il n’y a pas réellement de rentabilité d’autant plus que les travaux sont très coûteux.

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